十万月供,六套房子卖不卖?往年投资公式“失效?#20445;?#20013;国190万亿私人财富往哪儿投

姜鑫2019-10-12 09:55

经济观察报 记者 姜鑫 

卖还是不卖?

多年笃信房地产投资并因此获取超额?#25214;?#30340;高女士,开始陷入焦虑。往年的投资公式似乎“失效”。在这个本是房地产金九银十的上涨期,?#26412;?#30340;二手房价格连续下降了8个月。

名下拥有六套房产的高女士,不知手中的房子是去是留?卖的话,价格很难达到自己的心里预期;不卖,近十万的月供令其倍感压力。

浸淫金融行业多年的李林(化名),当下的迷茫也不亚于高女士。一直把资产放在金融产品中获益的他,如今担心找不到有效的财富保值增?#20302;?#36947;。“少量私募权益类基金,加之银行理财、债权型基金以及保险,有更好的建议吗?”在谈到资产配置?#20445;?#26446;林介绍了自己的情况后,又把问题抛给了记者。

似乎没有任何一个时期比现在更让人迷茫。“房住不炒”的调控政策下,房价单边上涨?#35805;?#19979;暂停键,经济动能转换的过程中,人们都在期待一个“新经济”接棒的时间点;尽管不少金融机构业绩报告中大谈投资?#25214;媯?#20294;大盘至今仍在3000点?#24405;?#38590;地攀爬,投资者立于股市之门,窥探是否有机会。房市和股市之外,基金、债券、理财产品、甚至是贵金属产品,经历过一波波浪潮过后,似乎并不能吸引人们长久的关注。

同为金融专?#24403;?#19994;,李林的同学们遍布在银行、证券、基金等各个金融行业,?#20197;?#24180;过?#38590;?#21518;,大多已走上管理岗位。作为一家金融企业的高管,李林直言自己是个保守派。

就在前两年,李林曾经觉得他们在投资上“路子很野”,胆子也大,因此获得的财富效应也比较可观,车子?#25918;?#21644;房子面积外,最为明显的区别是自家孩子上公立学校,而不少同学家的孩子在读国际学校。

但目前来看,穿?#28966;?#32929;市的牛熊交叠、新三板的短暂狂?#21462;2P的一夜入冬,李林开?#35760;?#24184;自己当时没有那么躁动。一位工作在证券公司的同学曾经在新三板股权投资火爆、P2P牛市中狂热入场,如今?#36798;?#32701;而归。“钱往哪儿投?”这?#37995;?#39064;让手里有着一定数量闲置资金的中产阶级迷茫,甚至不知所措。但人们似乎?#30452;?#39035;给口袋里的钞票寻找出路,低利率大幕拉开,该如何让财富跑过时间和通胀的洪流?

走进低利率时代

自2018年至2019年,“弱周期”、“经济下行”一直是宏观环境的关键词。进入2019年,贸易摩擦以及外部环境的不稳定,更给投资者带来了不确定性隐忧。

?#19981;?#21644;同学同事谈论时事和环境的李林对几个变化印象深刻:

2019年8月1日(?#26412;?#26102;间),美联储联邦公开市场委?#34987;?FOMC)突然宣布,将联邦基金利率下调25个基点,达到2.0%至2.25%,并表示将于8月初结束缩表,就在当日,巴西央行宣布降息50个基点,随后其他国家跟随。

9月19日,美联储再度降息25个基点,而在这之前,?#20998;?#22830;行也祭出了“降息+QE”组合拳。

在人民?#19968;?#29575;破7,LPR(贷款市场报价利率形成机制)改革落地后,9月15日,央行宣布于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,同时额外对相关城商行下调存款准备金率1个百分点,总共释放资金约9000亿元。

李林表示,美联储降息后,他曾与同学讨论这是否意味着新一轮的降息周期的打开,但透过美联储官?#20493;?#26159;否需要进一步宽松存在着?#21046;?#26469;看,并不能得出一致结论,但无论怎样,宽松的环境都有利于资产价格的有益变动。

不容忽视的是,目前仍然有很多不确定性存在。策略分析师们称,目前货币政策宽?#21830;热?#35748;,但整体?#38477;?#20173;较为谨慎克制,两者博?#21215;?#21095;而无风险利率加大波动;另?#29615;?#38754;,全球不确定性事件爆发,全球贸易环境收紧和?#31243;?#20107;件加剧市场对不确定性的预期。

在2018年,由于美联储的?#20013;?#21152;息对国内外各类市场形成较大压力,风险资产跌幅较大,而现金类资产(如美元和黄金)以及固收类资产表现较好。进入2019年后,市场随着环境的变化而发生改变:去年跌幅较大的全球股市全面反弹;全球固收类市场继续稳中向好?#36824;?#37329;属市场开始闪耀,黄金重新转强而钯金则创出历史新高;大宗商品市场有所分化,原油价格涨幅居首。

在资金由风险资产向固收、现金类资产的回流过程中,李林身边发生了不少故事。

李林一位曾经工作在某中型券商场外市场部的同学孟凡(化名),在今年实现了由投行到私募的职业转变,这或多或少有些无奈和意外。

据李林介绍,在孟凡诸多工作、行业?#21644;猓?#36824;有两个群格外活跃,孟凡是其中一个群的管理员。这个群成立于2017年,群友因为购买了某款新三板定增私募产品而聚在一起,这只产品已经在2018年到期,目前仍未能实现退出。由于当初与销售基金的承销人?#27605;?#29087;,孟凡买入了50万,但以市值来看,已所剩无几。而这是当年孟凡所在团队保荐几家企业成功挂牌后的部分年终?#20445;?#24444;时市场热情高涨,孟凡又充满信心,甚至把一些项目推荐给了身边的?#23376;选?#32780;之所以担任管理?#20445;?#20063;是这个原因——既熟悉企?#20302;?#38431;,也有其他朋友一起投资,孟凡很想?#20302;?#21452;方找到一个相对中和的退出办法,但是并没有得到理想的解决。

李林表示,随着风险资产出现波动或巨大变化,靠谱的增?#30331;?#36947;越来越窄。而孟凡在经历两次失败投资后,开?#21450;?#30446;光投向银行理财,李林总结为回归“理性”。但不容忽视的是,伴随着无风险利率的不断下行,银行理财逐渐告别了刚兑和保底,?#25214;?#27874;动加剧。与此前相比,银行理财?#25214;?#29575;在下行。截止到2019年8月,剔除?#31169;?#26500;性存款产品后,银行理财产品预期?#25214;?#29575;已连续18个月下跌,8月银行理财平均预期?#25214;?#29575;为4.04%,余额宝等宝宝类基金更是落至“2”时代。

像李林这个年龄段的朋友,虽然一些人可投资资产已有几百万甚至更多,但个别人投资踩雷或遭遇P2P跑路,也遭成了一时间资产大幅缩水。

而更令李?#32622;?#24863;到焦虑的是,缺乏有效保值增?#30331;?#36947;,中产对于未来家庭的收入和支付的信心并不足,子女教育、医疗、养老都是难以言说的沉重。

据招商银行和贝恩公司联合发布的《私人财富报告》显示,2018年末我国个人持有的可投资资产总规模已达190万亿元。其中可投资产在1000万以上的高净值人群人数和可投资产总额分别已达197万和61万亿人民币。

当190万亿可投资资产遇上流动性宽裕和低利率环境,手有闲置资金的中产该如何寻找财富安放之所?

钱可以去哪儿?

高女士的苦恼还在继续,挂了几个月的房子最终没有卖出去,看房的人不少,但买方的出价都低于自己的心里预期。虽?#36824;页?#30340;房子购置成本不足300万,但想想近几年的涨幅,高女士不愿意在标价800万的基础上降价50万甚至100万卖出。

卖与不卖,高女士陷入纠结。夫妻两人均是?#26412;?#26412;地人,因为双方?#25913;?#22343;看好房地产行业,非常支?#33267;?#20154;的投资,几度出手后,高女士家庭拥有了六套房,月供近十万,尽管并非高?#28966;?#20316;,但六个“钱包”齐发力加之租金收入也能承受。但近来“房住不炒”的政策要求下,?#26412;?#30340;房价出现稳中微降的状态,当二手房价出现8个月下降后,高女士愈发焦虑。

如果房价不涨,由于租金?#25214;?#20302;、资金成本大,买房者或有房者的资本?#25214;?#26377;可能是负值。随着孩子和?#25913;?#24180;龄的增长,高女士和丈夫面临的感受压力会越来越大。

在高女士的同事看来,她的烦恼略显“甜蜜”。同事尽管已经在丰台区有了房子,但当孩子到了上小学的年?#20572;?#24819;要换学区房,但现状是手中闲置资金少不足,目前的房子出手又很慢,学区房也很难入手。

据《中国家庭财富调查报告(2018)》显示,房产净值是我国家庭财富最主要组成,2017年占比达到66.4%。有人曾做过这样的计算,过去十年如果投资大宗商品一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。

LPR(贷款市场报价利率)改革后,货币政策基本形成了对房地产领域?#36134;?#23545;非房地产领域放水的结构性宽松格局。单边上涨预期不再,或许意味?#29275;?#37329;融资源和?#29992;?#36164;产或迎来再分配。

在李林看来,从中长期来看,经济转型、利率下行,都有利于金融资产价格上涨,金融资产配置的大时代正在来临。

机会在哪里呢?

股市似乎是大家看到的第一个出口。相聚资本总经理梁辉对经济观察报表示,在低利率环境下,高?#25214;?#20135;品更受青睐,而房地产未来十年升值空间有限,二级市场是最好的出口。

平安证券策略团队曾在第?#21215;?#24230;资产配置报告中提到,A股市场和债券市场在?#21215;?#24230;将受益于国内宽松周期的开启,但是货币政策表态仍然相对克制且受通胀走高影响,因此尽管无风险利率下行趋势确认,但波动有所加大且空间有所受限。

从年初以来,科?#31383;?#19968;直是资本市场的主线,6月科?#31383;?#24320;盘市场平稳,三季?#21364;?#19994;板表现抢眼,这意味?#25856;?#22330;对于资本市场的改革期待很高。?#36865;猓?#20170;年以来外资呈现不断流入的态势,资本市场在开放和吸引长期资金上都给市场带来积极信号。

梁辉更看好明年的机会,“当前宏观经济处于底部区间,未来存在流动性边际改善的可能,股?#22411;?#26679;处于相对底部的区间,相对来讲明年会有更多的机会。”梁辉认为,随着外资流入,A股市场明年货币环境会好转,诸多影响A股的因素?#19981;?#36793;际改善?#22909;?#26131;摩擦影响可能会逐渐减弱,利率?#20013;?#36208;低,会使得有更多资金会回到股市,同时现在股市估?#24403;?#36739;低;?#36865;猓?#26126;年将迎来5G应用的试水期,?#38469;?#21019;新领域可能存在机会。

宽松的流动性环境下,李林最先配置的是债券基金。他的逻辑是,当越来越多国家进入负利率状态,中国的债权将成为吸引资金的高?#25214;?#36164;产,以美国为例,中国国债在?#25214;?#29575;水平上,跟美国10年期国债还有130bp左右的利差。

在问到黄金配置?#20445;?#26446;林表示,妻子曾在菜百买了两根金条。在低利率背景下,经济前景的不确定性,?#27807;没?#37329;作为无息资产相对于债券的配置价值不断凸?#35029;?#36991;险需求和货币贬?#21040;?#23548;致资金涌入黄金市场。今年以来,包括中国在内的国家和地区央行都?#20013;?#22686;持黄金,根据世界黄金协会的统计,今年全球各国央行的?#36824;?#37329;量已超过400吨,这是自2010年央行购金出现?#36824;?#20080;以来的最高年度累计水平。

在李林看来,长期来看黄金会有不错的走势,但短期上,自己不好判断。中信建投分析师秦源也有着相似的看法,受美国经济走势、贸易摩擦、英国?#38597;?#36827;展、美国选举以及Libra的推进等因素影响,黄金长牛的背景下,短期可能难以走出大幅?#36739;?#24615;行情。

对于市场大部分资金来看,回流最多的地方是银行。而随着大资管新规以及银行子公司的开业,银行理财正在向“净值化”、“破刚兑”转变,?#25214;?#26631;准监测数据显示,2019年9月,全国373家银行共发行了8564款银行理财产品,发行银行与上期?#21046;劍?#20135;品发行量减少268款。

学会和时间做朋友

在相聚资本服务的客户中,有客户与孟凡有着相似的投资经历。

这些人身上,?#29615;?#30450;目跟风、追热点,投资高度集中等特点。在梁辉看来,包括很多金融机构高管在内在投资上?#27982;?#26377;做到足够理性。资产一定要配置,要有中期、短期、长期的配置,同时还要有高风险、中风险、低风险的配置,要真正做到组合管理;其次,是选择适合自己的理财产品,市场上的金融机构和销售有很多,为什么很多人在P2P上、在股权投资上踩雷了,?#29615;?#38754;是销售机构在宣传时盲目夸大?#25214;媯?#30450;目的保本,对投资者产生了误导,使得一些没有响应风险承受能力的人也进来了;而另?#29615;?#38754;,投资者对产品并不?#31169;猓?#21253;括所投资的资产、风险的暴露和为?#25214;?#25152;支付的流动性这些东西?#27982;?#26377;正确的认识和?#31169;猓?#36873;择了太多不适合自己的产品,最后出现了问题。“另外,流动性和集中度也是需要考虑的一个重要因素,2015年很多热点项目现在?#27982;?#20020;着退出困难,也有不少人同时踩雷了多家P2P公司,都是因为没有做好资产配置,没有正确的认识自己风险承受能力。”梁辉表?#23613;?/p>

中产理财要学会和时间做朋友,一位保险资产管理公司高管给出这样的建议,而他的配置建议更加直接:资金属性决定投资偏好,短期资金适合银行理财,两三年周期资金可买股?#34987;?#32929;票型基金,五年以上资金可投资股权。

上述高管还提到,作为投资者?#27492;担?#36824;需要面对刚性兑付大幕拉开的改变,这需要对风险有新的认知?#25237;?#20041;,根据?#25214;?#29575;选择产品,却不看风险将成为过去时。

拥有多年信托销售经验的理财师翁晟则表示,在信托领域来看,2011年左右入市的投资者属于比较有投资经验的,比较谨慎;2017年左右入市的投资者经验较少,属于谨慎贪婪型,?#29615;?#38754;希望博取?#32454;?#30340;?#25214;媯?#21478;一?#29615;?#38754;又想风险相对低;还有一部?#20013;?#30333;客户,仍然相信信托可以刚性兑付。

而随着违约时间的频繁发生,中产的理财观念和投资者教育亦需要不断完善。

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金融机构新闻部记者
关注证券、新三板、保险行业与上市公司相关领域。擅长深度报道。
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